Da Súmula 543 ao Tema 1.099: advocacia preventiva como infraestrutura jurídica do empreendimento imobiliário

Duas decisões recentes reacenderam um debate que, na verdade, nunca esteve adormecido para quem atua ao lado de construtoras e incorporadoras. A primeira, da 9ª Vara Cível de Goiânia, condenou construtoras a reparar vícios estruturais em condomínio residencial após perícia identificar falhas de origem [1]. A segunda consolida o que o Superior Tribunal de Justiça vem reafirmando com densidade crescente: quando o atraso na entrega da obra é imputável à incorporadora, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, de forma imediata, sem qualquer retenção [2].

Ambas as decisões são tecnicamente previsíveis. Não há novidade dogmática. A Súmula 543 do STJ, editada em 2015, já determinava a restituição integral e imediata quando a culpa é exclusiva do promitente vendedor. O Tema 577, julgado sob o rito dos repetitivos no REsp 1.300.418/SC, declarou abusiva a cláusula que condiciona a devolução ao término da obra ou que a parcele. O Tema 1.099, fixado em agosto de 2025 no REsp 1.897.867, ampliou a janela de exposição das incorporadoras ao estabelecer prazo prescricional decenal para a restituição da comissão de corretagem quando o contrato é rescindido por atraso atribuível ao empreendedor [3]. E, talvez o mais relevante do ponto de vista operacional, a 4ª Turma do STJ já firmou que o atraso no andamento da obra configura inadimplemento substancial antes mesmo do vencimento do prazo contratual [4].‍

O que une essas decisões não é apenas a direção pró-consumidor, mas a exposição de uma falha anterior ao litígio: a ausência de governança jurídica integrada à execução da obra. Em todos esses casos, a assessoria jurídica aparece no momento errado, quando deveria ter aparecido na fase de concepção do empreendimento.

Contrato como primeira trincheira e como ela é frequentemente mal construída

A Lei 13.786/2018 trouxe instrumentos objetivos de proteção à incorporadora. A cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada, impede a caracterização de mora no período [5]. O regime de patrimônio de afetação, além de sua função de segregação patrimonial e tributária, autoriza retenção de até 50% dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do comprador [6]. Sem afetação, a retenção máxima é de 25%. O quadro-resumo obrigatório do artigo 35-A da Lei 4.591/64, com as alterações da Lei do Distrato, exige destaque negritado das consequências do desfazimento e assinatura específica do adquirente nessas cláusulas.

Ocorre que esses instrumentos só funcionam quando ativados preventivamente e com rigor técnico. O patrimônio de afetação precisa estar averbado na matrícula do imóvel, não bastando a previsão contratual. A cláusula penal deve ser bilateral — prevista tanto para inadimplemento do adquirente quanto do incorporador — sob pena de inversão compulsória pelo Judiciário, nos termos do Tema 971 do STJ [7]. E a previsão de indenização de 1% ao mês por atraso, pro rata die, prevista no artigo 43-A, §2º, da Lei 4.591/64, deve ser tratada como piso, e não como teto, na estratégia de precificação de risco do empreendimento.

A prática mostra que muitas incorporadoras ainda operam com minutas contratuais padronizadas, revisadas pela última vez antes da Lei do Distrato, sem quadro-resumo adequado, sem cláusula penal bilateral e, frequentemente, sem patrimônio de afetação constituído. Nesses casos, o contrato não é trincheira, é passivo.

Obra como fato jurídico: o que a perícia encontra quando o advogado não esteve lá

O caso de Goiânia é emblemático. A defesa das construtoras sustentou que os problemas decorriam de falta de manutenção do condomínio. A perícia, no entanto, identificou vícios de origem: falhas estruturais incompatíveis com desgaste natural ou omissão de conservação. A responsabilidade foi reconhecida como objetiva, dentro da relação de consumo, e a tese defensiva foi afastada por insuficiência probatória.

Esse resultado não é inevitável, mas depende de providências que antecedem a propositura de qualquer ação. O advogado que assessora a construtora durante a execução da obra tem a oportunidade de constituir prova documental robusta e contemporânea aos fatos. O diário de obra precisa ser efetivamente mantido, com registros fotográficos, relatos de intercorrências e assinaturas do engenheiro responsável. Laudos periódicos de conformidade com a NBR 15.575 — Norma de Desempenho de Edificações — documentam que os sistemas construtivos foram executados dentro dos parâmetros técnicos exigíveis.

O controle de fornecedores é outra frente negligenciada. Subempreiteiros que executam impermeabilização, instalações elétricas ou sistemas de prevenção e combate a incêndio devem estar vinculados por contratos com cláusulas de responsabilidade técnica e de regresso. Sem esse encadeamento contratual, a construtora absorve integralmente o risco de vícios executados por terceiros — exatamente o que ocorreu no caso goiano.

Pós-obra como blindagem: o manual que ninguém lê e a vistoria que ninguém documenta

A NBR 14037 estabelece diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edificações. A NBR 5674 disciplina a manutenção predial. Ambas constituem, para a construtora, mais do que obrigações normativas — são instrumentos de delimitação de responsabilidade. O manual do proprietário bem elaborado, entregue formalmente ao condomínio com protocolo de recebimento, transfere ao adquirente a responsabilidade pela manutenção preventiva descrita no documento. A ausência desse manual, ou sua elaboração genérica, compromete frontalmente a tese de culpa exclusiva do condomínio por falta de manutenção.

O termo de vistoria de entrega das unidades e das áreas comuns deve ser minucioso, com check-list técnico, registro fotográfico e assinatura do representante do condomínio. Canal de atendimento pós-entrega com rastreabilidade — protocolo de chamados, prazos de resposta, registro de providências — demonstra boa-fé objetiva e diligência. Em eventual demanda, a existência desse histórico pode ser determinante para afastar ou reduzir a condenação.

Atraso como risco precificável

O cenário jurisprudencial atual impõe à incorporadora uma exposição financeira que vai muito além da devolução de parcelas. A Súmula 162 do TJ-SP presume lucros cessantes independentemente de prova de que o comprador alugaria o imóvel. A inversão da cláusula penal, autorizada pelo Tema 971 do STJ, pode resultar em multa superior àquela que a própria incorporadora aplicaria ao comprador inadimplente. O dano moral por atraso excessivo tem sido reconhecido em diversas turmas, dispensando a necessidade de produzir provas adicionais sobre a dor, sofrimento ou prejuízo sofrido. E, desde o Tema 1.099, a incorporadora sabe que o comprador tem até dez anos, contados da recusa em devolver os valores, para pleitear inclusive a comissão de corretagem – um passivo que pode se materializar muito depois do encerramento do empreendimento.

Essa exposição precisa ser precificada na viabilidade econômico-financeira do empreendimento, e não apenas lamentada no contencioso. O cronograma físico-financeiro da obra deve contemplar margem de contingência real, não os 180 dias de tolerância como buffer confortável, mas margem adicional para eventos de força maior documentáveis. A comunicação com o adquirente sobre o andamento da obra deve ser proativa, transparente e formal, constituindo prova de boa-fé. E a decisão sobre o prazo de entrega contratual deve considerar o tempo efetivo de conclusão, incluindo habite-se e regularização registral, e não apenas o término da execução física.

O advogado que a obra precisa

A jurisprudência consolidada do STJ não é, para a construtora bem assessorada, uma ameaça, é o mapa de riscos que deveria orientar sua atuação desde a fase de estruturação do empreendimento. Cada tese firmada em recurso repetitivo é, na perspectiva do advogado que atua preventivamente, um ponto de controle a ser endereçado contratual, operacional e documentalmente.

O que as decisões recentes revelam não é um Judiciário hostil ao setor da construção. Revelam empreendimentos que chegaram ao litígio sem contrato adequado à Lei do Distrato, sem documentação contemporânea de execução, sem manual de manutenção que sustente a tese de culpa do condomínio, sem patrimônio de afetação que maximize a retenção no distrato. Revelam, em última análise, a ausência de um advogado com familiaridade com o dia a dia da obra e capacidade de antecipação de riscos — um profissional que conheça tanto a matrícula quanto o canteiro.

A advocacia imobiliária para construtoras e incorporadoras exige presença na operação, e não apenas no litígio. O melhor resultado jurídico, nesse segmento, não é a sentença favorável, é o processo que nunca existiu.

[1] TJ/GO, 9ª Vara Cível de Goiânia, Processo 5770023-54.2023.8.09.0051. Sentença publicada em abril de 2026.
[2] STJ, Súmula 543. V. também Tema 577, REsp 1.300.418/SC, que declarou abusiva cláusula que condiciona a restituição ao término da obra.
[3] STJ, 2ª Seção, Tema 1.099, REsp 1.897.867, Rel. Min. Humberto Martins, j. 21/08/2025.
[4] STJ, 4ª Turma, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo. No mesmo sentido: REsp 745.079.
[5] Art. 43-A, caput, da Lei 4.591/64, com redação dada pela Lei 13.786/2018.
[6] Art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64. V. STJ, EAREsp 1.518.861/DF.
[7] STJ, Tema 971, 2ª Seção.