Reforma tributária e locação comercial: A escolha entre pessoa física e pessoa jurídica e a preservação do ponto

Tenho observado que a regulamentação da reforma tributária do consumo trouxe de volta à mesa a negociação um instrumento que, em muitas empresas, estava esquecido na gaveta: o contrato de locação comercial. Com a sujeição da locação de imóveis ao IBS e à CBS, empresários e proprietários passaram a se perguntar quem deve ocupar cada polo da relação locatícia. Do lado de quem aluga, discute-se se o contrato deve estar em nome do sócio ou da sociedade que efetivamente opera no imóvel. Do lado de quem dá em locação, ganha força a avaliação da migração do patrimônio imobiliário da pessoa física para holdings patrimoniais.

A preocupação é legítima e em muitos casos a análise tributária de fato recomenda mudanças, porém, o risco está em conduzi-las sob uma ótica exclusivamente fiscal. No comércio, e de modo particular no setor de alimentação fora do lar, o ativo mais valioso de uma locação costuma ser o ponto comercial, cuja tutela pela lei 8.245/1991 está condicionada a requisitos formais de prazo, de forma e de legitimidade. Uma reorganização contratual feita sem atenção a esses requisitos pode produzir economia tributária e, ao mesmo tempo, fragilizar justamente o direito que dá ao empresário segurança para investir no imóvel.

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