Reforma tributária do consumo (IBS/CBS) e o modelo Built to Suit

A reforma tributária do consumo (IBS/CBS) traz implicações relevantes na gestão e planejamento tributário de holdings e ativos imobiliários. Um dos modelos contratuais que pode ganhar mais destaque é o built to suit (BTS).

No BTS o faturamento da empresa decorre exclusivamente do aluguel. A construção é realizada sob responsabilidade do locador e o imóvel é fornecido em locação pronto para uso específico. Trata-se de um modelo eficiente para customizar o imóvel, com retorno vinculado ao aluguel de longo prazo.

Impactos do IBS/CBS no BTS

Com a vigência do IBS/CBS, alguns pontos passam a chamar atenção. A holding contratante da obra por empreitada poderá se creditar do IBS/CBS sobre materiais e serviços de construção (pela alíquota do crédito que pode chegar a 28% e 14%, respectivamente), antes de faturar os aluguéis.

Haverá uma antecipação do custo, inclusive tributário, com pressão sobre o caixa. Contudo, os créditos do IBS/CBS poderão ser restituídos em até 180 dias, algo que não era possível à holding no ICMS, ISS, PIS e COFINS. Esse retorno do custo ao caixa é um fator interessante a ser analisado e que pode aliviar o fluxo de caixa da holding gestora do patrimônio.

Além disso, a receita do aluguel será tributada pelo IBS/CBS com alíquota reduzida em 70%, resultando em carga estimada de até 8,4%. Essa alíquota leva a uma carga tributária inferior em relação à venda e incorporação de bens imóveis, o que pode incentivar o modelo de BTS.

Neutralidade e planejamento

Ou seja, o BTS se torna mais eficiente quando comparado à compra e venda de imóvel para uso próprio. É bem verdade que esse efeito não foi pretendido pela Reforma Tributária do Consumo. Pautada pelo princípio da neutralidade, não deveria haver diferenças de alíquotas entre as diferentes operações com bens imóveis, como ocorre no BTS. Quando distinções são feitas pela legislação, e nesse caso com o objetivo bem intencionado de favorecer os aluguéis para moradia, abre-se espaço para o planejamento tributário.

Em síntese, o BTS ganha relevância como instrumento de planejamento tributário e financeiro, reforçando seu papel estratégico na estruturação de portfólios imobiliários e nas decisões de investimento sob o novo modelo do IBS/CBS. Vale acompanhar de perto o tema e os seus desdobramentos, em especial o seu reflexo no mercado imobiliário brasileiro.